Hypoteční trh v České republice prošel v posledních letech turbulentním obdobím, kdy úrokové sazby dosáhly rekordních výšin. V posledních měsících roku 2024 a v průběhu roku 2025 se však situace začíná měnit a sazby pozvolna klesají. Pro zájemce o koupi nemovitosti i pro ty, kterým končí fixace, se tak otevírá klíčová otázka: kdy očekávat výraznější pokles a je nyní ten správný čas fixovat hypotéku na pět let?
Kdy očekávat výraznější pokles hypotečních sazeb?
Vývoj hypotečních sazeb je komplexní a závisí na souboru makroekonomických faktorů. Přestože průměrná sazba u nově poskytnutých hypoték klesala, v roce 2025 se tempo snižování úroků spíše zpomaluje a stabilizuje.
1. Klíčové faktory ovlivňující sazby
Hlavní hybnou silou jsou kroky České národní banky (ČNB) a její měnová politika. Nicméně vliv mají i další aspekty:
- Repo sazba ČNB: Postupné snižování základní repo sazby ČNB (která klesla např. z 3,75 % v lednu 2025 na 3,5 % v polovině roku 2025 a očekává se další pokles na 3,25 % v roce 2026) je sice pozitivním signálem, ale banky ji do hypotečních sazeb nepromítají automaticky a v plné výši.
- Inflace: Pokles inflace (v lednu 2025 byla 2,8 %, předpoklad pro rok 2026 je 2,2 %) blízko inflačního cíle ČNB (2 %) snižuje tlak na držení vysokých sazeb. Stabilizace cen je klíčová pro další uvolnění měnové politiky.
- Cena dlouhodobých zdrojů (swapové sazby): Banky se při financování hypoték řídí cenou peněz na mezibankovním trhu (swapovými sazbami), které mohou brzdit pokles.
- Konkurence mezi bankami: S oživením trhu a rostoucím zájmem o hypotéky se očekává větší boj o klienty v roce 2025, což by mohlo vést k agresivnějším nabídkám a dalšímu mírnému snížení sazeb.
- Legislativa (předčasné splacení): Možnost snadnějšího refinancování a případné sankce při předčasném splacení mimo fixaci ovlivňují ochotu bank nabízet nízké sazby.
2. Výhled pro rok 2025 a 2026
Přestože se očekával výraznější propad úrokových sazeb, realita ukazuje spíše pozvolný pokles. Analytici v průběhu roku 2025 předpokládají, že se sazby budou držet stabilně, přičemž nejvýhodnější nabídky se pohybovaly kolem 4,6 %(květen 2025) a očekává se, že by se trh mohl přiblížit k hranici 3,5 % nejdříve v roce 2026. Návrat k sazbám začínajícím dvojkou nebo jedničkou se v dohledné době neočekává.
Závěr k poklesu: Pokles sazeb bude spíše mírný a postupný. Klíčový by měl být vývoj ekonomiky v eurozóně a především to, jak se centrální banka bude dál vyrovnávat s inflačními riziky.
Vyplatí se fixovat na 5 let?
Rozhodnutí o délce fixace by mělo vycházet především z individuálních finančních plánů a tolerance rizika. Fixace na 5 let představuje střední cestu mezi jistotou a flexibilitou.
Výhody a nevýhody 5leté fixace
| Aspekt | 5letá fixace | Krátká fixace (1–3 roky) | Dlouhá fixace (7–10 let) |
| Úroková sazba | Často nabízí nejlepší poměr cena/jistota a bývá v dané době nejvýhodnější. | Sazba bývá obvykle vyšší (někdy i vyšší než u 5 let). | Sazba bývá obvykle mírně vyšší (rozdíl 0,2–0,3 p. b.). |
| Stabilita splátky | Dobrá jistota po střední dobu. Chrání před případným růstem sazeb. | Nízká jistota, vysoké riziko růstu sazeb při refixaci za 1–3 roky. | Vysoká jistota stabilní splátky po dlouhou dobu. |
| Reakce na pokles sazeb | Střední: Lze reagovat za 5 let, ale nelze využít nižší sazby dříve. | Vysoká: Umožní rychlejší refixaci/refinancování za nižší sazbu. | Nízká: Klient platí vyšší sazbu i při poklesu tržních sazeb. |
| Předčasné splacení | Střední riziko sankcí při prodeji nebo splacení mimo konec fixace. | Nízké riziko (flexibilnější plány). | Vyšší riziko sankcí při předčasném splacení. |
Kdy je 5letá fixace optimální?
V současné situaci, kdy se sazby sice snižují, ale nečeká se dramatický propad, se 5letá fixace jeví jako rozumná volba pro většinu klientů:
- Hledáte stabilitu, ale nechcete platit nejdražší úrok: Pokud potřebujete mít jistotu stabilní měsíční splátky, ale zároveň nechcete na dlouhou dobu platit úrokovou sazbu, která je o něco vyšší než nejvýhodnější tržní nabídky.
- Očekáváte stabilizaci trhu: Pětiletá fixace vám dává jistotu, že i kdyby došlo k neočekávanému zhoršení ekonomiky a růstu sazeb, vaše splátka zůstane neměnná. Zároveň, pokud sazby klesnou, končí vám fixace v rozumném časovém horizontu (na rozdíl od 7–10 let) a můžete refinancovat za nižších úroků.
- Nejste spekulant: Klienti, kteří nechtějí riskovat s krátkými fixacemi (1-3 roky) ve víře v brzký, ale nejistý propad sazeb, volí 5letou jistotu jako zlatou střední cestu.
- Plánujete střednědobý horizont: Pokud plánujete nemovitost prodat nebo výrazně doplatit do 5–7 let, krátká fixace s výhodnějším úrokem a menšími sankcemi mimo konec fixace je optimální.
Závěr a doporučení
V současném prostředí (konec roku 2025/začátek roku 2026), kdy se úrokové sazby stabilizovaly na mírně nižších úrovních (kolem 4,5 % až 5 %) a očekává se jen pozvolné snižování, je 5letá fixace často doporučovanou variantou.
- Poskytuje dobrou rovnováhu mezi výší splátky a jistotou.
- Zároveň umožňuje reagovat na tržní pokles sazeb dříve než delší fixace, aniž byste se vystavovali riziku vysokých sazeb krátké fixace.
- Refixace a refinancování: Klienti, kterým v letech 2026 a 2027 končí fixace, budou čelit výrazně vyšším splátkám (přechod ze sazby cca 3 % na aktuální), pro ně je důležité sledovat vývoj a nechat si srovnat aktuální nabídky.
Před finálním rozhodnutím se vždy doporučuje porovnat aktuální nabídky různých bank, protože se mohou lišit v řádu desetin procent, a konzultovat situaci s hypotečním poradcem.